Análisis del Congelamiento de Cánones de Arrendamiento

DECRETO EJECUTIVO 145 DE 1 DE MAYO DE 2020

DICTA MEDIDAS SOBRE ARRENDAMIENTOS, PROCESOS DE LANZAMIENTO Y DESALOJO Y SE DICTAN OTRAS MEDIDAS

Mediante el Decreto Ejecutivo No. 145 del 1 de mayo de 2020, el Presidente de la República y el Ministro de Vivienda y Ordenamiento Territorial, se dictan medidas sobre los arrendamientos, procesos de desalojo y de lanzamientos, con el propósito de atender las necesidades surgidas por la pandemia mundial que vivimos con el Covid-19, específicamente las de orden social y económicas causadas por la suspensiones de contratos laborales y cierre de comercios.

Este instrumento, busca proteger a los arrendatarios, dándoles alivio económico al permitir algunas posibilidades mientras dure el estado de emergencia, y además, suspende la ejecución de los procesos de desalojo y de lanzamiento. Debe quedar claro que, hay una confusión en cuanto al alcance de este decreto ejecutivo; no se ha decretado una “moratoria” o posposición de los pagos, se ha legislado para  congelar  los cánones de arrendamiento, con el fin que no puedan ser modificados, tampoco implica una condonación de los mismos, por tanto, si el arrendatario no puede cumplir con la obligación del pago, debe demostrar al arrendador, mediante pruebas fehacientes que se ha visto afectado con motivo de la pandemia del COVID-19, ya sea porque le han cesado, suspendido contrato laboral, o reducido jornadas de trabajo, entre otros.

Sin embargo, el precitado decreto, deja muchas dudas, que no han sido solventadas, ya que a priori pareciera violentar el equilibrio contractual de la relación entre arrendador y arrendatario; en este sentido, es oportuno analizar el contenido del decreto, en aras de satisfacer algunas inquietudes surgidas sobre la legalidad o viabilidad de las medidas adoptadas, ya que a todas luces, parece una opción viable para aquellas personas que han perdido sus empleos o fuentes de ingreso o la han visto mermada, pero, se hace necesario evaluar el fundamento legal y los distintos escenarios.

El primer aspecto que es resaltable, es que no precisa sobre la fecha de los casos aplicables al mismo, es decir, si solo aplica para casos surgidos durante el estado de emergencia declarado, tampoco aclara, si esto alcanza a los arrendatarios que ya mantenían morosidad con el arrendador. El alcance del decreto puede resultar gravoso para el dueño de un terreno o inmueble que sea invadido con posterioridad al decreto de estado de emergencia, dejando dudas sobre si se encuentran igualmente amparados; lo anterior, surge por cuanto, también se suspenden los procesos de desalojo por intruso, los cuales son el remedio judicial para las personas que, sin autorización ni relación contractual, se hacen de un terreno ajeno. Esta falta de claridad resulta preocupante, gravosa y peligrosa en el contexto social y económico.

Por otro lado, deja en suspenso la aplicación de los decretos sobre arrendamientos tanto habitacionales como comerciales y solo permite la aplicación de la ley 93 de 1973 que es la ley marco que regula los contratos de arrendamiento, dejando bajo su jurisdicción la resolución de todas las controversias que surjan, dejando también sin posibilidad de aplicación lo atinente a estos casos, contenido tanto en el Código Civil como en el Código Judicial.

Otro aspecto a destacar es que, la vigencia del decreto y sus efectos se extienden hasta (2) meses posteriores al levantamiento del estado de emergencia, y como esto es una fecha incierta, también hace que la vigencia de los efectos de este decreto, tenga carácter incierto y por tanto afecte el equilibrio contractual, en desventaja del arrendador.

De igual forma, el decreto obliga a particulares a acatar una serie de medidas restrictivas a su patrimonio como, por ejemplo, tolerar indefinidamente la mora en el pago de la obligación del arrendatario, así como evitar la desconexión de servicios públicos como gas, agua, luz y “otros”.

Así las cosas, debemos indicar que, en Panamá, es común que personas que no poseen un alto nivel económico, más si mantienen una buena reputación crediticia, adquieran, por hipoteca, un inmueble para arrendarlo y que de ese canon devenga el dinero para cubrir la obligación hipotecaria. En estos casos, la moratoria de los bancos fue fijada hasta diciembre de 2020, sin embargo, este decreto fija su ejecución hasta (2) meses posteriores a que se levante el estado de emergencia, lo que puede conllevar a que se levante la moratoria bancaria, y que el arrendador quede en un estado de indefensión al tener que cubrir la hipoteca sin recibir el ingreso del arriendo, lo que podemos traducir en que el dueño del inmueble tomaría una disposición patrimonial para que un tercero viva en su inmueble, sin que le genere un retorno.

Otro tema relevante a destacar, es el que corresponde a la resolución de los conflictos que devengan de la ejecución de este decreto, así entonces, el artículo 7, establece que las partes podrán dirimir por “mutuo acuerdo” los conflictos originados sobre los cánones de arrendamiento dejados de pagar durante las medidas y disposiciones del decreto, y continúa decretando que dichos acuerdos podrán pactarse hasta por dos (2) años, a partir del registro de dicho acuerdo, ante la Dirección General de Arrendamientos que mantendrá vigente, siempre y cuando el arrendatario cumpla lo pactado. Este artículo, permite que la subjetividad de las partes prive sobre la posibilidad de dirimir esas controversias mediante los medios que se hayan pactado contractualmente. Pero más grave aún es el hecho que, se le permite al arrendatario (artículo 5) no solo el congelamiento de los cánones, sino también la exención de cláusulas de aumento, de penalización por terminación unilateral y por mora. Ello implica que, si una vez levantado el estado de emergencia, y sobrepasado el plazo adicional de 2 meses que el mismo decreto otorga, si el arrendatario no llega a un “mutuo acuerdo” para el pago de los cánones dejados de pagar, puede sencillamente abandonar el inmueble, sin ninguna garantía para el arrendador que podrá cobrar los cánones que se le adeudan, dejándolo en indefensión.

Una vez analizado el aspecto práctico, debemos analizar el aspecto legal y técnico, ya que a algunos les parecerá excesivas o injustas las disposiciones tomadas por el ejecutivo. Sin entrar en ese debate, debemos indicar que, los procesos de desalojo y lanzamiento, se encuentran regulados por la normativa civil y procesal civil, las cuales descansan en textos legales conocidos como “códigos”, teniendo estos una mayor jerarquía normativa que un decreto presidencial.

Si una persona considera que, este decreto es violatorio y quiere suspender sus efectos, debe demandarlo ante la Sala Tercera de lo Contencioso Administrativo de la Corte Suprema de Justicia, pero esta dependencia se encuentra inhabilitada por el conocido cierre de despachos judiciales, el cual se extiende hasta el 17 de mayo de 2020.

Somos del criterio que, el Órgano Ejecutivo, debe intervenir para lograr consensos y establecer una equidad entre los distintos sectores, así como mantener el equilibrio contractual de los contratos celebrados entre particulares, y en los que el control estatal debe ser mínimo. Cuando se toman decisiones presurosas, que solo buscan satisfacer a los connacionales con medidas que, si bien crean un alivio, dejan vacíos legales, que suelen causar más problemas, de los que en principio se quisieron enmendar.

M.P. VASQUEZ & ASOCIADOS, cuenta con los expertos para apoyarlos en esta materia.

María del Pilar Vásquez   pilarv@mpvasquezyasociados.com

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